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Primero aclararemos  la diferencia entre arrendador y arrendatario. El arrendador, es el propietario o dueño del inmueble, quien decide poner en alquiler o en arriendo su propiedad. El arrendatario, es la persona que toma en arriendo o alquiler el bien a cambio de un pago.

Uno de los principales inconvenientes a los que se enfrenta los propietarios o arrendadores de bienes inmuebles es lograr que su inmueble sea restituido ya sea por terminación del contrato de arrendatario o incumplimiento del mismo.

 Algunas de las razones más comunes por las que se desea dar por terminado un contrato de arrendamiento y recuperar la propiedad:

  • El inquilino o arrendatario no paga los cánones de arriendo o servicios públicos
  • La vivienda se encuentra en mal estado
  • Modificaciones al inmueble sin autorización del arrendador (ya sea que se trate de un sencillo arreglo, una adición o extracción de alguna columna, entre otras)
  • Irrumpir en la convivencia con los vecinos

En cualquiera de estos casos el arrendador tendrá tres opciones que podrá utilizar para que el arrendatario entregue el inmueble:

  1. Arreglo directo: se sugiere que una vez cumplidos los requisitos para dar por terminado el contrato en cualquier evento, se intente un Arreglo Directo con el arrendatario de manera amigable con el fin de estipular una fecha de entrega del inmueble sin que incurran en gastos monetarios o de tiempo.
  2. Conciliación: cuando la vía directa no sea posible, podrán citar al arrendatario a una Audiencia De Conciliaciónprejudicial ante un centro de conciliación autorizado por el Ministerio de Justicia y del Derecho, a fin que por medio de un tercero imparcial se busque un arreglo con el inquilino sobre la entrega del inmueble y el pago del dinero adeudado si es el caso, si este llegare a incumplir lo allí acordado el acta de conciliación servirá para acudir a un juez con el objetivo de decretar el desalojo del arrendatario y además podrá iniciar el proceso ejecutivo para el cobro del dinero adeudado, esto en caso de existir mora.
  3. Proceso de restitución de bien inmueble arrendado: si no se llevan a cabo con éxito las dos alternativas anteriores se deberá adelantar el Proceso De Restitución De Bien Inmueble Arrendado, para que por medio de abogado se instaure la demanda y sea un juez el que después de escuchar a las partes y evaluar las pruebas, ordene el desalojo de la propiedad objeto del conflicto de ser necesario con intervención y ayuda de la policía.

La clave está en que el documento firmado es suficiente para instaurar una demanda ante un juez civil para dar por terminado el contrato.

Ley 820 de 2003 – Articulo 22

Son causales para que el arrendador pueda pedir unilateralmente la terminación del contrato, las siguientes:

1. La no cancelación por parte del arrendatario de las rentas y reajustes dentro del término estipulado en el contrato.

2. La no cancelación de los servicios públicos, que cause la desconexión o pérdida del servicio, o el pago de las expensas comunes cuando su pago estuviere a cargo del arrendatario.

3. El subarriendo total o parcial del inmueble, la cesión del contrato o del goce del inmueble o el cambio de destinación del mismo por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador.

4. La incursión reiterada del arrendatario en procederes que afecten la tranquilidad ciudadana de los vecinos, o la destinación del inmueble para actos delictivos o que impliquen contravención, debidamente comprobados ante la autoridad policiva.

5. La realización de mejoras, cambios o ampliaciones del inmueble, sin expresa autorización del arrendador o la destrucción total o parcial del inmueble o área arrendada por parte del arrendatario.

6. La violación por el arrendatario a las normas del respectivo reglamento de propiedad horizontal cuando se trate de viviendas sometidas a ese régimen.

7. El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento. 

Cumplidas estas condiciones el arrendatario estará obligado a restituir el inmueble. 

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